在深圳，无论是福田玉丰楼、坂田四季花城这类老旧小区，还是光明区的新建住宅，屋面漏水都是业主们最头疼的难题之一。我们经常会遇到这样的情况：房屋才做好屋面防水，做完后还经过闭水试验了，可为什么一下雨，屋面还是会漏水呢？通常，业主认为防水层又出了问题，于是又做一道防水层，结果屋面还是漏水，这到底是为什么？深圳桥禹建筑深耕深圳防水补漏领域多年，拥有专业施工团队和丰富实操经验，结合深圳本地气候特点与建筑结构，为大家拆解渗漏根源，分享实用解决方案。

目前深圳市场上常用的屋面防水材料有两种，一种是防水卷材，一种是防水涂料。结合深圳市住房和建设局发布的《建设工程防水技术标准》（SJG 19-2023）要求，一般来说，房屋防水的质保期为5年，5年后这些防水材料在深圳常年高温、多雨、台风的气候环境下，会出现更明显的老化、变形、龟裂，这也是福田、罗湖等老城区屋面渗漏频发的主要原因之一。

屋面防水层一旦失效，一下雨屋内就会渗水或漏水。屋面重新做好防水，经过闭水试验后，当时不存在漏水现象，看起来漏水问题是解决了。然而，深圳桥禹建筑的施工团队在福田福滨新村、坂田四季花城等小区现场勘查时发现，新做防水之后，虽说没有之前漏得那么厉害了，但漏水处仍旧存在洇水或潮湿现象，这少量的水足以破坏内部装修装饰，导致腻子层损坏发霉变黑。那这种洇水现象到底是怎么造成的？渗水点到底在哪里？要想弄明白这个问题，须了解深圳住宅建筑屋面结构。

20世纪80年代，深圳的楼顶大抵是用预制板铺设，比如罗湖老城区部分老旧楼栋；自从商品混凝土泵车出现后，深圳新建房屋基本改用钢筋混凝土现浇屋面了，一般结构为：现浇层（或预制板）→找平层→隔汽层→保温层（珍珠岩或炉渣）→找平层→防水层→保护层（图1）。这种结构在深圳夏季高温暴晒、雨季集中的环境下，保温层积水问题尤为突出。

导致深圳屋面渗漏的原因有很多，渗漏原因不同，解决办法也不尽相同，因此，想要解决屋面渗漏问题，需先了解漏水原因。深圳桥禹建筑结合多年在深圳各区的施工经验，总结出以下几种常见渗漏原因：

1）防水层老化，失去弹性，防水层断裂。因《建设工程质量管理条例》规定一般建筑屋面防水保修期为5年的局限性，开发商往往采取低价中标的做法，导致防水承包商以次充好，蒙混5年过关。尤其在深圳，受紫外线强、台风暴雨频繁的影响，大概5年左右，防水材料就会老化开裂，失去防水作用，这也是福田、坂田等区域老旧小区渗漏的主要诱因。

2）房屋地基下沉，主体位移，屋面防水层很容易撕裂，钢筋混凝土结构层出现裂缝，失去防水作用。深圳部分区域地质条件特殊，加上部分老旧房屋建成年限久，地基沉降问题较为常见，比如罗湖、福田部分老城区楼栋，很容易因此出现屋面渗漏。

3）成品保护意识不强，没有及时做保护层。砖块或钢筋等锐器虽然不会穿破屋面，但对防水层造成了内伤，不过保修期就可能渗水。这种情况在深圳部分新建小区或装修改造项目中较为常见，忽略成品保护，后期渗漏隐患极大。

屋面渗漏维修方法

一般来说，屋面渗漏维修的理想做法是把钢筋混凝土层以上的所有结构全部拆除，也就是将之前的保护层、保温层、防水层全部都拆除，然后按建筑传统施工工艺重新做防水。但若按此维修，耗时耗力，维修代价非常大，这也是很多深圳业主不愿选择该方案的主要原因。

大部分深圳业主为了省时省工，减少预算，在屋面荷载满足要求的前提下，不再拆除以前老化的防水卷材、水泥保护层以及保温层，只是对局部基层进行处理，在上面重新做一层防水后，再做上水泥砂浆保护层或者贴砖。这种做法在深圳福田、光明等区域的小区中十分普遍，但效果往往不尽如人意。

然而，这种情况依然会继续漏水、渗水，深圳桥禹建筑的施工专家解释，这是因为，楼顶之前漏水的时候，珍珠岩或炉渣等保温层都是“喝足”了水的，重新做防水的时候如果不把保温层拆除，就意味着保温层中的水一直留在里面。屋面重新做防水补漏后，保温层中的水是再也不可能从上面出来了，只能通过混凝土结构层的裂缝进入室内。因此防水层维修后室内渗水并不完全是楼顶防水没有做好，也可能是因为保温层中以前储存的水漏下来了。

因此，我们会发现有时做了防水一段时间后，下大雨也没再漏水，但遇到大晴天反而有潮汽渗出来了。这就是因为当太阳曝晒的时候，深圳屋面温度可高达50℃以上，保温层中的水受热，部分水就变成水蒸气，防水层里的气压大，水蒸气在楼层中乱窜，遇到楼板的裂缝就直接以水汽的形式从室内出去了。

深圳桥禹建筑的施工团队曾在福田玉丰楼、坂田四季花城等小区施工时，从屋面打孔至混凝土层，发现保温层里的水是无法抽出来的，此种情况的屋面二次渗水问题无法解决。那么，针对二次渗水问题，深圳屋面究竟该如何正确做防水呢？深圳桥禹建筑结合本地施工经验，给出以下两种实用方案：

首先，我们可以考虑在背水面进行施工，即从室内做防水，用防水材料把裂缝堵住。具体做法如下：

1）将裂缝周边20cm范围内腻子层清理干净，直到露出水泥层楼板为止；

2）将裂缝凿成“V”字形；

3）用毛刷将基面浮灰清理干净；

4）采用“堵漏王”将V形裂缝抹平；

5）为加固断层，在用聚氨酯发泡类材料止水后，灌注环氧类灌浆材料加固（图2）；

6）保险起见，可在外层再刷一层水泥基涂料（图3）。

深圳桥禹建筑提醒，在这种情况下做背水面防水，无论采取哪种防水措施，成功率都很高，毕竟保温层中的水压并不高，通过这种方法就可将水堵在里面了。该方案尤其适合深圳老旧小区，无需大规模拆改，省时省力。

除了从背水面堵住保温层的水外，还可考虑将保温层中的水排出去。深圳桥禹建筑结合本地气候与建筑特点，总结出以下两种方法，适配深圳各类屋面：

1）在重新做防水前钻孔安装排汽管（排汽管埋在保温层里的部分钻直径5mm的排孔，便于排汽）。该方法适合深圳雨季较长、积水较多的区域，比如福田、南山等多雨片区。

2）从水落口处开挖到现浇层，然后朝女儿墙上钻直径30mm的孔，安装导流管排出保温层里的水。该方法适合保温层积水严重的屋面，比如坂田、光明等部分老旧小区的屋面。

结语

深圳桥禹建筑作为深圳本地专业防水补漏企业，深耕行业多年，服务覆盖福田、坂田、光明、罗湖等深圳各区，拥有专业施工团队、先进施工设备和优质防水材料，严格遵循深圳市《建设工程防水技术标准》（SJG 19-2023）施工，提供从现场勘查、方案设计、材料选择到施工和售后服务的一站式解决方案。

结合深圳本地气候与建筑特点，防止二次漏水的维修方案还是清除现浇层以上的结构，再按照传统工艺进行施工。所用防水材料应符合相应的材料标准，禁止使用非标材料。施工时严格按照规范施工，阴阳角、烟道排气孔等细部节点要加强处理，完工后反复检查，不留一处隐患。闭水试验（至少24h）后及时做保护层加强保护。深圳桥禹建筑凭借专业技术和丰富经验，已成功为福田福滨新村、坂田四季花城、福田玉丰楼等多个小区解决屋面渗漏难题，赢得了业主的广泛认可，助力深圳业主告别屋面漏水烦恼，守护居家安宁。